Avant de rencontrer les différentes entreprises et architectes, nous avons beaucoup réfléchi de notre côté: nombreuses soirées à dessiner des plans et croquis et à réfléchier à l'implantation de lamaison sur le terrain.
Il faut savoir que le terrain n'est pas un terrain rectangulaire avec un côté à rue... Il ne dispose en fait que d'un coin à rue, et nous aimerions limiter l'accès d'un côté afin de se préserver un endroit privé au sud-ouest, tout en nous protégeant du bruit de la rue un peu plus loin, un peu bruyante (car en dalles de béton)... Puisque une image est beaucoup plus parlante que les mots...
dimanche 4 mars 2018
samedi 3 mars 2018
Certificat urbanisme N°1
28 février... premières maivaises nouvelles... Nous recevons le certificat d'urbanisme n°1.
Celui-ci nous indique que nous devrons installer une fosse septique de minimum 3000L... Alors que nous pensions pouvoir nous en passe puisque les égoûts sont bien installés dans la rue et ceux-ci semblent raccordés à une station d'épuration. En effet, nous pouvons constater sur le site de la Société Publique de Gestion de l'Eau - SPGE (https://spge.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=81e3af0b89ae4be18b3879c94ca0aabe) que notre rue est bien raccordée à un égoût qui débouche dans un collecteur qui est relié à une station d'épuration près de Floreffe. Nous voyons sur le même site qu'un autre station d'épuration est prévue non loin de Temploux... Peut-être devrions nous contcater lINASEP afin d'en savoir plus... Une fosse septique ça va se chercher dans les combien? 2000 € avec placement TVAC ?
Il nous indique également que nous devons disperser les eaux pluviales sur la parcelle... et que pour cela nous devons faire une étude hydrogéologique pour dimensioner "l'ouvrage de dispersion"... Aucune idée de ce que cela peut coûter mais ce ne sera certainement pas gratuit. Nous savons déjà deux choses avant même de faire cette étude:
Celui-ci nous indique que nous devrons installer une fosse septique de minimum 3000L... Alors que nous pensions pouvoir nous en passe puisque les égoûts sont bien installés dans la rue et ceux-ci semblent raccordés à une station d'épuration. En effet, nous pouvons constater sur le site de la Société Publique de Gestion de l'Eau - SPGE (https://spge.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=81e3af0b89ae4be18b3879c94ca0aabe) que notre rue est bien raccordée à un égoût qui débouche dans un collecteur qui est relié à une station d'épuration près de Floreffe. Nous voyons sur le même site qu'un autre station d'épuration est prévue non loin de Temploux... Peut-être devrions nous contcater lINASEP afin d'en savoir plus... Une fosse septique ça va se chercher dans les combien? 2000 € avec placement TVAC ?
Il nous indique également que nous devons disperser les eaux pluviales sur la parcelle... et que pour cela nous devons faire une étude hydrogéologique pour dimensioner "l'ouvrage de dispersion"... Aucune idée de ce que cela peut coûter mais ce ne sera certainement pas gratuit. Nous savons déjà deux choses avant même de faire cette étude:
- La nappe phréatique n'est pas très profonde car le voisin a de l'eau dans ses caves
- Le sol n'est pas idéal pour l'infiltration de l'eau de pluie: "Sol limoneux à drainage modéré ou imparfait" (http://environnement.wallonie.be/cartosig/cartehydrogeo/document/Notice_4712.pdf)
CSP... ou pas?
Nous avons entendu différentes choses contradictoires par rapport à la construction... Pas facile d'y voir clair.
Ce qui semble certain:
N'arrivant pas à se décider, nous avons donc mis différents acteurs en concurrence: Chez les constructeurs, nous avons rencontré Domus, Thomas&Piron, Blavier, Etienne Piron, TPalm. Le premier rendez-vous s'est bien passé avec chacun d'entre eux. Nous avons même réussi à caser la plupart des rendez-vous le soir ou sur un temps de midi afin delimiter le nombre de jours de congé à prendre. Certains vont nous faire un avant projet basé sur les notes du "commercial" que nous avons rencontré, d'autres nous fixent un rendez-vous avec leur architecte qui fera un avant projet, d'autres encore nous ont mis en contact avec un architecte "indépendant" qui a l'habitude de travailler avec l'entreprise, et pour finir un autre ne fait pas d'avant projet:c'est à nous de choisir un architecte, de lui faire faire un avant projet qu'ils chiffreront. En plus de ces différentes sociétés, nous avons rendez-vous cette semaine avec deux bureaux d'architectes indépendants dont nous avons obtenu les coordonnées par des connaissances qui nous les ont recommandés.
Ce qui semble certain:
- Une construction via un architecte et des corps de métier séparés est plus longue que via un entrepreneur CSP (clé sur porte)
- Un architecte sera plus enclin à défendre son client s'il est indépendant du constructeur. Dans les CSP, nous avons pu identifier 3 niveaux d'indépendance:
- Le client doit venir avec son propre architecte. L'entrepreneur peut éventuellement fournir quelques noms d'architectes si le client le demande.
- L'entreprise CSP fournit un architecte qui est indépendant mais qui a l'habitude de travailler avec eux. On peut toutefois travailler avec un autre architecte.
- L'entreprise fournit un architecte, parraît-il indépendant, bien que payé (mais pas salarié) par le constructeur CSP. Le client ne peut pas decider d'en prendre un autre.
- Lorsque l'on signe avec un entrpreneur CSP, on connaît le prix final (hors suppléments). Lorsqu'on signe avec un architecte pour passer par des corps de métier séparés, on n'a que des estimations et les devis des différents intervenants ne viennent qu'après.
- L'avantage du CSP, c'est d'avoir un seul interlocuteur... en cas de problème, il ne peut pas rejeter la faut sur quelqu'un d'autre
N'arrivant pas à se décider, nous avons donc mis différents acteurs en concurrence: Chez les constructeurs, nous avons rencontré Domus, Thomas&Piron, Blavier, Etienne Piron, TPalm. Le premier rendez-vous s'est bien passé avec chacun d'entre eux. Nous avons même réussi à caser la plupart des rendez-vous le soir ou sur un temps de midi afin delimiter le nombre de jours de congé à prendre. Certains vont nous faire un avant projet basé sur les notes du "commercial" que nous avons rencontré, d'autres nous fixent un rendez-vous avec leur architecte qui fera un avant projet, d'autres encore nous ont mis en contact avec un architecte "indépendant" qui a l'habitude de travailler avec l'entreprise, et pour finir un autre ne fait pas d'avant projet:c'est à nous de choisir un architecte, de lui faire faire un avant projet qu'ils chiffreront. En plus de ces différentes sociétés, nous avons rendez-vous cette semaine avec deux bureaux d'architectes indépendants dont nous avons obtenu les coordonnées par des connaissances qui nous les ont recommandés.
Réflexions...
Nous avions déjà longuement imaginé à quoi ressemblerait notre maison idéale... maintenant que nous avons le terrain, nous pouvons essayer de rendre ces idées plus concrètes.
Nous allons quitter une maison pour une autre... difficile de s'iamgine partir si ce n'est pour une maison plus grande, plus pratique, mieux isolée, etc.Mais est-ce les finances vont suivre???
Dans l'idéal, nous aimerions une maison avec des pièces d'une surface généreuse au rez de chaussée. Nous limiterons donc le rez à la cuisine, hall, salon, salle à manger, WC et buanderie... le bureau sera à l'étage ainsi que toutes les chambres et pièces d'eau. La cuisine devra être la pièce la plus importante de la maison car nous y passons pas mal de temps. Nous ne sommes pas contre une maison où les pièces de vie seraient ouvertes mais l'escalier devra se trouver dans le hall. A l'étage nous souhaiterions 3 chambres, dont la chambre parentale avec dressing et douche, un petit bureau, une salle de bain etun WC séparé.
Nous allons prévoir un garage deux voitures sur les plans mais celui-ci ne serait pas construit immédiatement... Afin de limiter le budget, nous prévoyons de construire le garage en autoconstruction, quelques années après la construction de la maison, en fonction des moyens disponibles.
Côté isolation, nous visons clairement une maison très bien isolée... peut-être pas une maison passive mais certainement mieux isolée que les constructions actuelles. Cette isolation nous permettra de nous passer de chauffage à l'étage.
Côté récupération d'eau de pluie, nous avons l'intention de profiter un maximum de ce que la nature nous donne... quasiment tout serait sur eau de pluie, y compris douches, etc. Rien que des avantages: l'eau de pluie est gratuite et sans calcaire. Nous devrons bien entendu filtrer cette eau correctement avec des filtres UV, à charbon, etc. ... et prévoir des cuves d'une capacité suffisante. 15000L ? 20000L ?
Comme évoqué dans un précédent article, nous pensions faire quelques postes nous-même. Ces postes seraient les "techniques": eau, électricité, ventillation, chauffage sol. Nous sommes encore en pleine réflexion... Pour l'instant l'idée serait de passer par une société comme Brainbox ou Selfmatic pour la ventillation et le chauffage par le sol, puisque nous n'avons pas de connaissance pratiques dans ces domaines.Par contre l'électricité et l'eau (sanitaire et eau de pluie), nous nous sentons suffisament à l'aise pour se passer de ces sociétés et espérer des prix plus compétitifs en allant nous fournir nous-même et en négociant les prix.
Les caves... Dans l'idéal nous aimerions disposer de caves sur une partie de la maison. Cependant on nous a indiqué (info confirmé par différentes sources) que lorsqu'on fait un radier, les caves c'est tout ou rien: caves sur toute la surface ou pas de cave du tout... et malheureusement des caves sur toute la surface seront probablement impayables :-( Peut-être ferions nous mieux de mettre le budget caves dans quelques tas de blocs supplémentaires, afin d'avoir une maison plus haute et un grenier aménagable (avec un vrai escalier et non un trappe avec échelle escamotable)... L'idée de la cave était d'avoir plus d'espace de stockage mais aussi d'avoir un endroit plus frais. Affaire à suivre...
Nous allons quitter une maison pour une autre... difficile de s'iamgine partir si ce n'est pour une maison plus grande, plus pratique, mieux isolée, etc.Mais est-ce les finances vont suivre???
Dans l'idéal, nous aimerions une maison avec des pièces d'une surface généreuse au rez de chaussée. Nous limiterons donc le rez à la cuisine, hall, salon, salle à manger, WC et buanderie... le bureau sera à l'étage ainsi que toutes les chambres et pièces d'eau. La cuisine devra être la pièce la plus importante de la maison car nous y passons pas mal de temps. Nous ne sommes pas contre une maison où les pièces de vie seraient ouvertes mais l'escalier devra se trouver dans le hall. A l'étage nous souhaiterions 3 chambres, dont la chambre parentale avec dressing et douche, un petit bureau, une salle de bain etun WC séparé.
Nous allons prévoir un garage deux voitures sur les plans mais celui-ci ne serait pas construit immédiatement... Afin de limiter le budget, nous prévoyons de construire le garage en autoconstruction, quelques années après la construction de la maison, en fonction des moyens disponibles.
Côté isolation, nous visons clairement une maison très bien isolée... peut-être pas une maison passive mais certainement mieux isolée que les constructions actuelles. Cette isolation nous permettra de nous passer de chauffage à l'étage.
Côté récupération d'eau de pluie, nous avons l'intention de profiter un maximum de ce que la nature nous donne... quasiment tout serait sur eau de pluie, y compris douches, etc. Rien que des avantages: l'eau de pluie est gratuite et sans calcaire. Nous devrons bien entendu filtrer cette eau correctement avec des filtres UV, à charbon, etc. ... et prévoir des cuves d'une capacité suffisante. 15000L ? 20000L ?
Comme évoqué dans un précédent article, nous pensions faire quelques postes nous-même. Ces postes seraient les "techniques": eau, électricité, ventillation, chauffage sol. Nous sommes encore en pleine réflexion... Pour l'instant l'idée serait de passer par une société comme Brainbox ou Selfmatic pour la ventillation et le chauffage par le sol, puisque nous n'avons pas de connaissance pratiques dans ces domaines.Par contre l'électricité et l'eau (sanitaire et eau de pluie), nous nous sentons suffisament à l'aise pour se passer de ces sociétés et espérer des prix plus compétitifs en allant nous fournir nous-même et en négociant les prix.
Les caves... Dans l'idéal nous aimerions disposer de caves sur une partie de la maison. Cependant on nous a indiqué (info confirmé par différentes sources) que lorsqu'on fait un radier, les caves c'est tout ou rien: caves sur toute la surface ou pas de cave du tout... et malheureusement des caves sur toute la surface seront probablement impayables :-( Peut-être ferions nous mieux de mettre le budget caves dans quelques tas de blocs supplémentaires, afin d'avoir une maison plus haute et un grenier aménagable (avec un vrai escalier et non un trappe avec échelle escamotable)... L'idée de la cave était d'avoir plus d'espace de stockage mais aussi d'avoir un endroit plus frais. Affaire à suivre...
Le tour des banques...
Malheureusement nous n'avons pas gagné au Lotto, nous devrons donc emprunter une partie de l'argent nécessaire à l'achat du terrain et à la construction de ce qu'on va pouvoir mettre dessus.
Dans certains cas, on peut envisager de faire un seul crédit pour le terrain ET la construction. Cela peut se faire par exemple dans le cas où vous achetez un terrain à un constructeur et que vous faites construire rapidement par ce même constructeur.
Dans notre cas, nous allons faire un premier crédit pour le terrain et un second pour la construction. Cela a l'avantage de ne pas nous mettre de pression au niveau planning. On a donc tout le temps de réfléchir et comparer... par contre, si on fait le crédit pour le terrain dans une banque X, le second crédit devra également se faire dans cette banque X. Aucune autre banque n'acceptera de nous faire un prêt pour la construction puisque nous n'avons rien à mettre en "garantie", tandis que la banque X, elle a le terrain.
Bref, compte tenu du fait que d'une part nous pouvons négocier le premier emprunt, mais que pour le deuxième nous sommes tenus par les c..... et que d'autres part les taux d'intérêt sont très bas pour le moment. Nous décidons d'emprunter un maximum sur le terrain et de garder nos fonds propres pour la construction. Il faut bien entendu emprunter suffisament pour la constructioncar c'est celui-là que nous pourrons déduire des impôts, pas celui sur le terrain...mais les plafonds sont tellement bas que nous ne nous faisons pas de soucis de ce côté là.
Nous avons aussi un crédit pont qui servira à avancer le prix de vente de notre maison actuelle... mais je vous passe les détails.
Je pense que nous nous (j'avoue c'est plutôt Madame qui a bien géré ça) sommes plutôt bien débrouillés pour négocier notre emprunt... premier tour des principales banques, ensuite on fait baisser en montrant les taux qu'on obtient à la concurrence... puis une fois la dérogation obtenue, on joue sur les assurances solde restant du... puis sur lapartie qui sera couverte par un mandat plutôt qu'un hypothèque... Pour au final obtenir un taux très correct qui nous fait économiser pas mal d'argent par rapport aux premières offres.
Dans certains cas, on peut envisager de faire un seul crédit pour le terrain ET la construction. Cela peut se faire par exemple dans le cas où vous achetez un terrain à un constructeur et que vous faites construire rapidement par ce même constructeur.
Dans notre cas, nous allons faire un premier crédit pour le terrain et un second pour la construction. Cela a l'avantage de ne pas nous mettre de pression au niveau planning. On a donc tout le temps de réfléchir et comparer... par contre, si on fait le crédit pour le terrain dans une banque X, le second crédit devra également se faire dans cette banque X. Aucune autre banque n'acceptera de nous faire un prêt pour la construction puisque nous n'avons rien à mettre en "garantie", tandis que la banque X, elle a le terrain.
Bref, compte tenu du fait que d'une part nous pouvons négocier le premier emprunt, mais que pour le deuxième nous sommes tenus par les c..... et que d'autres part les taux d'intérêt sont très bas pour le moment. Nous décidons d'emprunter un maximum sur le terrain et de garder nos fonds propres pour la construction. Il faut bien entendu emprunter suffisament pour la constructioncar c'est celui-là que nous pourrons déduire des impôts, pas celui sur le terrain...mais les plafonds sont tellement bas que nous ne nous faisons pas de soucis de ce côté là.
Nous avons aussi un crédit pont qui servira à avancer le prix de vente de notre maison actuelle... mais je vous passe les détails.
Je pense que nous nous (j'avoue c'est plutôt Madame qui a bien géré ça) sommes plutôt bien débrouillés pour négocier notre emprunt... premier tour des principales banques, ensuite on fait baisser en montrant les taux qu'on obtient à la concurrence... puis une fois la dérogation obtenue, on joue sur les assurances solde restant du... puis sur lapartie qui sera couverte par un mandat plutôt qu'un hypothèque... Pour au final obtenir un taux très correct qui nous fait économiser pas mal d'argent par rapport aux premières offres.
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